خانه » اخبار روز » اجاره‌ نشین‌ ها در حالت اورژانسی!

اجاره‌ نشین‌ ها در حالت اورژانسی!

پيشنهاد مديران سابق به دولت جديد: در كوتاه مدت چاره اي جز استفاده از ظرفيت خانه هاي خالي وجود ندارد ساخت «مسكن اجاره اي» جزو اولويت وزير جديد قرار بگيرد.

با به پايان رسيدن ماه روزه، مشاوران املاك انتظار دارند تنها بخشی از بازار معاملات مسكن – نقل وانتقالات اجاره اي- كه فقط در ايام سه ماهه تابستان فعال است، لااقل در يك ماه باقيمانده از فصل جاري پا بگيرد و كسب وكار به خواب رفته بنگاه هاي مسكن را به حالت طبيعي برگرداند، اما با اطلاعاتي كه از دلالان بازار اجاره درباره سرنوشت اجاره بها به دست آمده، هم اكنون خارج شدن معاملات اجاره از ركود بي سابقه منوط است به يك تصميم آني از سوي دولت جديد.

مهلت قراردادهاي غالب اجاره نشين ها معمولا در فصل تابستان سررسيد مي شود طوري كه در ساير ماه هاي سال حجم معاملات اجاره به كمترين حد مي رسد، اما در حال حاضر رشد اجاره بها به قدري است كه تمديد يكي دو ماهه قراردادهاي مربوط به تابستان91 جايگزين عقد قرارداد جديد يا تمديد يكساله آنها شده است و مستاجرها از اين طريق به دنبال آن هستند تنظيم قراردادهاي يكساله تابستان92 را به اميد اقدام فوري دولت يازدهم ظرف هفته هاي آينده، لااقل به پاييز موكول كنند.

تحقيقات ميداني در شهر تهران نشان مي دهد: در برخي مناطق قدرت اجاره نشين ها در مقايسه با تابستان گذشته بين 10 تا 50 درصد كاهش پيدا كرده است.

درباره برنامه  فوري قابل اجرا توسط كابينه اي كه از روز شنبه با راي اعتماد مجلس، مسووليت اجرايي از جمله وزارت راه وشهرسازي را برعهده مي گيرد، پيشنهادهايي از سوي مديران سابق وزارت مسكن وقت مطرح شده است.

در قالب اين پيشنهاد ها وزير جديد راه وشهرسازي بايد در كوتاه مدت از ظرفيت خانه هاي خالي شهر تهران و در بلندمدت از ظرفيت قانون قديمي مسكن اجاره اي كه هيچ وقت اجرا نشد، استفاده كند.

با نزدیک شدن به آخرین ماه طلایی جابه جایی در بازار مسکن، حضور دو گروهی که در حال حاضر عمده ترین فعالان این بازار محسوب می شوند در بنگاه های مسکن از زوایای مختلف قابل توجه است.

 با تداوم شرایط رکود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن، همچنان عمده فعالان این بازار مستاجران و موجران هستند که برای تقاضا یا عرضه واحدهای مسکونی، به بنگاه های مسکن رفت وآمد دارند.

این در حالی است که از ابتدای آغاز فصل طلایی جابه جایی در بازار مسکن تاکنون که نزدیک به دو ماه از آن می گذرد، همچنان شرایط مشابهی نسبت به روزهای اول تیرماه در بازار اجاره حاکم است.

بازار اجاره بها امسال یک خصلت به خصوص هم دارد که در سال های گذشته کمتر مشاهده شده یا اصلا مشاهده نمی شد و آن تداوم التهاب قیمت ها در آستانه آخرین ماه جابه جایی نسبت به روزهای ابتدایی تابستان است.

در روزهای کنونی امسال(اواخر مرداد) برخلاف مدت مشابه سال های گذشته که با گذشتن از نیمه مردادماه، التهاب بازار اجاره مقداری فروکش می کرد و مالکان در برابر چانه زنی مستاجران انعطاف بیشتری از خود نشان می دادند، هنوز سطح عمومی قیمت ها در بازار اجاره بالاتر از ارزش واقعی آپارتمان هایی است که برای عرضه به مشاوران املاک سپرده شده است.

با این حال، هر چند هنوز تا روزهای پایانی فصل اجاره حداقل یک ماه زمان در اختیار مستاجران است تا در این مدت، ملک دلخواه خود را با شرایط مناسب تر پیدا کنند، اما  ترجیح اغلب مالکان و مستاجران بر این است که با تمدید قرار داد سال قبل، خود را از التهاب موجود در بنگاه های مسکن حفظ کنند.

این در حالي است که بنا بر اظهار مشاوران املاک، نمی توان پیش بینی کرد امسال در پایان فصل، اجاره قیمت ها و میزان عرضه و تقاضا به چه حدی خواهد رسید.

خالی شدن بنگاه ها از متقاضیان اجاره در برابر رکودی که امسال در بازار معاملات خرید و فروش مسکن هم با آن مواجه اند نکته دیگری است که این تصور را برای مشاوران املاک به وجود آورده که بالا بودن قیمت های پیشنهادی موجران باعث شده اغلب مستاجران یا قراردادشان را تمدید کنند یا با گرفتن چند ماه مهلت از موجر صبر کنند تا پس از فروکش کردن التهاب در بازار اجاره یعنی اواخر شهریور ماه یا پس از آن، برای اجاره واحد مسکونی جدید اقدام کنند.

مهاجرت مستاجران به مناطق پایین تر

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از واقعیت بازار اجاره تابستان 92 حاکی است: هم اکنون درصد قابل توجهی از متقاضیان بازار اجاره مستاجرانی هستند که سال های قبل و پارسال در مناطق بالاتر پایتخت ساکن بوده اند و امسال به دلیل کاهش قدرت پرداخت اجاره مجبور شده اند در مناطق پایین تر آپارتمان مورد نظر خود را جست وجو کنند.

این در حالی است که درصد دیگری از مستاجران که در همان منطقه محل سکونت قبلی خود به دنبال اجاره آپارتمان هستند به دلیل نداشتن بنیه مالی کافی درنتیجه افزایش قیمت ها به سکونت در آپارتمان های کوچک متراژتر یا قدیمی تر رضایت می دهند.

در این میان برخی مشاوران املاک در مناطق مختلف از کاهش 10 تا 50 درصدی قدرت خرید مستاجران در سال جاری خبر می دهند که بخش قابل توجهی از آن متاثر از تورم عمومی است و بخشی دیگر به افزایش غیرمنطقی اجاره بها بر می گردد.

رکود به رغم تعادل عرضه و تقاضا

امسال در بازار اجاره مسکن، هم تقاضا وجود دارد و هم متناسب با این سطح تقاضا، عرضه.

اما بنگاه های مسکن رفت و آمدی را که سال های قبل در این روزها در آنها وجود داشت شاهد نیستند، به عبارت صریح تر، حضور طرفین معاملات اجاره در بازار تاکنون منجر به امضای حجم قابل توجه قرارداد اجاره مانند آنچه سال های پیش در این دوره از سال رایج بود، نشده است.

مهم ترین علتی که مشاوران املاک در تشریح وضعیت رکودی کسب وکار خود بیان  می کنند به غیرواقعی بودن رقم درخواستی موجران بابت اجاره آپارتمان برمی گردد که باعث شده بنگاه ها از مستاجرخالی شود.

در این میان عمده ترین فعالیت روزمره مشاوران املاک این روزها به فایل کردن درخواست های مستاجران و همچنین آپارتمان های عرضه شده از سوی موجران برمی گردد که اغلب حتی منجر به بازدید هم نمی شوند.

مستاجران خسته از چانه زنی های بی نتیجه

با این وجود برخی مالکان هم هستند که با مشاهده این وضعیت دست مشاور املاک را باز گذاشته اند تا با رقمی معقول تر ملکشان را اجاره دهند.

این در حالی است که این روزها اغلب مستاجران هم از چانه زنی خسته شده اند و به محض مشاهده فایلی که با قیمتی بالاتر از توان مالی آنها به بازار اجاره عرضه شده است به سراغ فایل های دیگر یا بنگاه های دیگری می روند و ترجیح می دهند وقت خود را بر سر چانه زنی های بی نتیجه هدر ندهند.

ارقام بالای اجاره برای واحدهای کوچک متراژ کمتر از 50 مترمربع نیز بازار این دسته از واحدها را با مشکلات خاصی رو به رو کرده است.

اجاره این واحدها که در مناطق مرکزی و معمولی شهر هم اکنون از مرز 500 هزار تومان گذشته و تا 1 میلیون تومان نیز می رسد متقاضیان این دسته از واحدها را که اغلب مجردها یا زوج های جوان هستند با مشکل مواجه کرده است.

این در حالی است که اغلب مالکان این واحدها خواهان دریافت اجاره هستند و از پذیرفتن ودیعه های بیش از 10 میلیون تومان خودداری می کنند.

اما، واقعیت های روزهای اخیر بازار اجاره به گونه ای است که نمی توان روزهای پایانی این فصل را به طور دقیق پیش بینی و تعیین کرد که آیا قیمت ها متعادل تر می شود یا خیر؟

اما آنچه مسلم است اینکه در صورت ادامه و تشدید رکود در بازار اجاره، مالکان هم مجبور می شوند قدری از مواضع غیرمنطقی خود پایین آمده و قیمت های پیشنهادی شان را به واقعیت نزدیک تر کنند.

نسخه اجاره بها؛ قانون دهه 70

فريد قديري: دولت در چند سال اخير براي تامين نياز اجاره نشين هاي ساكن تهران احداث «مسكن مالكيتي» براي آنها را پيگيري كرد و براي گروه هايي كه دنبال «مسكن اجاره اي» بودند و به دو علت –ناتواني در تامين مسكن ملكي يا عدم تمايل به خريد مسكن ملكي- هرگز به عنوان متقاضي در بازار خريد مسكن حاضر نمي شدند، برنامه ساخت مسكن مهر را به اجرا درآورد، غافل از اينكه بازار بكر 400 هزار واحدمسكوني خالي از سكنه در تهران اگر با اقدام به موقع دولت و مجلس، براي صاحبان اين واحدها ناامن مي شد، حداقل 200 هزار واحدمسكوني به ظرفيت آپارتمان هاي اجاره اي شهر تهران اضافه مي شد و در نتيجه تب اجاره فروكش مي كرد.

احداث نزديك به 2 ميليون واحد مسكوني مهر در كشور و 500 هزار از اين واحدها براي شهر تهران، اگرچه بخش قابل توجهي از متقاضيان مسكن را از صف تقاضا خارج كرد، اما وضع موجود اجاره بها نشان مي دهد سهم كساني كه از بازار اجاره وارد بازار مسكن مهر شده اند در اندازه اي كه تاثيرگذار باشد، نبوده است بلكه عمده پيش خريداران مسكن مهر گروه هايي بودند كه بيشتر در بازار خريد حضور داشتند و با مراجعه هاي مكرر به اين بازار، به التهاب قيمت ها می افزودند.

با اين حال، هم اكنون جاي برنامه اي كه مختص بازار اجاره باشد و بتواند اثرگذارتر از برنامه ها و طرح هاي قبلي، ريشه تورم اجاره بها را خشك كند، خالي است.

در اين باره محمود جهاني مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن وزارت مسكن سابق به «دنياي اقتصاد» اعلام كرد: وزير راه وشهرسازي دولت يازدهم در مواجهه با چالش كنوني بازار اجاره نشين ها بايد در دو فاز كوتاه مدت و ميان مدت، چالش را كنترل كند. براي كوتاه مدت استفاده از ظرفيت خانه هاي خالي پيشنهاد مي شود كه اين ظرفيت از طريق تصويب دريافت ماليات، در اختيار بازار اجاره قرار خواهد گرفت. در ميان مدت نيز بايد قانون مصوب سال77 تحت عنوان «تشويق احداث و عرضه واحدهاي مسكوني اجاره اي» مورد توجه قرار بگيرد.

جهاني افزود: لايحه اين قانون در زمان وزارت عباس آخوندي طراحي شد و در شوراي ويژه دولت كه مرحوم نوربخش– ریيس كل وقت بانك مركزي- در آن حضور داشتند از آن دفاع شد و سرانجام در سال77 كه وزير تغيير كرد به تصويب رسيد؛ اما عدم اعتقاد به مفاد اين قانون ظرف سال هاي اخير، تاكنون مانع بروز مزاياي اين قانون در بازار اجاره شده است. در قالب اين قانون مقرر شده بود ظرف 10سال بين 300 هزار تا 400 هزار واحدمسكوني اجاره اي ساخته شود طوري كه اين واحدها ابتدا بين 10 تا 15 سال در بازار اجاره مورد استفاده قرار بگيرند و سپس تبديل به اجاره به شرط تمليك شود، اما در سال77، ميل دولت به ساخت مسكن  اجاره به شرط تمليك بيشتر از مسكن اجاره اي بود.

جهاني تاكيد كرد: اين قانون به دولت اجازه مي دهد واحدهاي ساخته شده را 2سال به هر مستاجر اجاره دهد و حداكثر براي يك دوره 2ساله آن را تمديد كند و اگر اين قانون اجرا مي شد نياز اجاره اي اقشار كم درآمد و زوج هاي جوان را تامين مي كرد؛ ضمن اينكه در اين قانون پيش بيني ايجاد شركت هاي مديريت اجاره داري نيز شده بود.

مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن با بيان اينكه دولت هاي گذشته مسكن ملكي را به مسكن  اجاره اي ترجيح مي دادند؛ در حالي كه نگاه واحد به اين دو بازار مستقل، درست نيست، افزود: علاوه بر قانون مصوب دهه70، ماده اي از قانون ساماندهي مسكن كه آن هم بر ساخت مسكن اجاره اي تاكيد دارد نيز بايد سرلوحه دولت جديد در بخش مسكن براي مهار اجاره بها قرار بگيرد.

گردآوری: مجله اینترنتی پارسی وان

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد

بدنسازی و نتاسب اندام

همچنین ببینید

عوارض بوتاکس پیشانی

با عوارض بوتاکس پیشانی اشنا شوید

در بوتاکس یک سم ضعیف شده که توسط نوعی باکتری تولید می شود به عضله …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.